Giriş – Kısa Özet
2026 yılında arsa sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri, müteahhitlerin kaç metrekare arsaya bir daire verdiği sorusudur. Kat karşılığı inşaat anlaşmalarında bu oran; arsanın büyüklüğü, imar durumu, bölge değeri ve inşaat maliyetlerine göre değişiklik gösterir. Genel olarak 2026 şartlarında müteahhitler, 500–700 m² arsaya 1 daire verecek şekilde anlaşmalar yapmaktadır. Ancak bu oran sabit değildir ve birçok kritere bağlıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Nedir?
Kat karşılığı inşaat; arsa sahibinin arsasını, müteahhidin ise inşaat yapımını üstlendiği, ortaya çıkan dairelerin belirli bir oranda paylaşıldığı anlaşma modelidir.
Bu modelde:
- Arsa sahibi nakit ödeme yapmaz
- Müteahhit inşaat maliyetlerini karşılar
- Daireler sözleşmedeki oranlara göre paylaşılır
2026 yılında artan maliyetler nedeniyle bu paylaşım oranları önceki yıllara göre değişmiştir.
2026 Yılında Müteahhitler Kaç Metrekareye 1 Daire Veriyor?
2026 itibarıyla ortalama değerler şu şekildedir:
Genel Ortalama
- 500 – 700 m² arsa → 1 daire
- Bölge ve imara göre bu oran 400 m²’ye kadar düşebilir
- Düşük imarlı veya kırsal bölgelerde 800 m²’ye kadar çıkabilir
Metrekare – Daire Oranını Etkileyen Faktörler
1. Arsanın İmar Durumu
- Kat sayısı
- Emsal (KAKS) oranı
- Taban oturumu
İmar ne kadar yüksekse, arsa sahibinin alacağı daire sayısı artar.
2. Bölge ve Lokasyon
Merkezi ve değerli bölgelerde müteahhitler daha avantajlı oranlar sunar.
- Büyükşehir merkezleri
- Ulaşımı kolay bölgeler
- Kentsel dönüşüm alanları
3. Toplam İnşaat Alanı
Arsa üzerine yapılabilecek toplam daire sayısı, paylaşımı doğrudan etkiler.
4. İnşaat Maliyetleri (2026)
2026 yılında:
- Beton
- Demir
- İşçilik
- Ruhsat ve harç giderleri
önemli ölçüde artmıştır. Bu durum müteahhit payını yükseltmiş, arsa paylarını görece düşürmüştür.
2026 Kat Karşılığı Ortalama Paylaşım Oranları
| Bölge Türü | Ortalama Oran | 1 Daire İçin Gerekli Arsa |
|---|---|---|
| Büyükşehir Merkezi | %50 – %55 | 400 – 500 m² |
| Şehir İçi | %45 – %50 | 500 – 600 m² |
| İlçe / Çevre | %40 – %45 | 600 – 700 m² |
| Kırsal Bölge | %35 – %40 | 700 – 900 m² |
Not: Bu değerler 2026 yılı piyasa ortalamalarıdır.
Örnek Hesaplama (2026)
- Arsa: 600 m²
- İmar: 4 kat
- Toplam daire: 8 adet
Paylaşım:
- Müteahhit: 4–5 daire
- Arsa sahibi: 3–4 daire
Bu paylaşım, bölge değeri yüksekse arsa sahibi lehine artabilir.
Müteahhitler Neden Daha Fazla Pay İstiyor? (2026)
2026’da müteahhit payının artmasının temel nedenleri:
- Artan yapı malzemesi fiyatları
- Nitelikli işçilik maliyetleri
- Finansman ve kredi giderleri
- Ruhsat ve resmi harçlar
- Artan deprem yönetmeliği gereklilikleri
Bu nedenle geçmiş yıllardaki “%50–%50” oranı her zaman mümkün olmamaktadır.
Arsa Sahipleri Nelere Dikkat Etmeli?
Kat karşılığı anlaşma yaparken mutlaka:
- Yazılı ve detaylı sözleşme
- Dairelerin m² ve cepheleri
- Teslim süresi
- Cezai şartlar
- Teknik şartname
net şekilde belirlenmelidir.
Kat Karşılığı mı, Satış mı Daha Avantajlı?
Bu tamamen arsa sahibinin beklentisine bağlıdır.
Kat karşılığı avantajları:
- Nakit çıkışı yok
- Uzun vadede daha yüksek kazanç
Satış avantajları:
- Hızlı nakit
- Risk almadan gelir
2026’da Kat Karşılığı Anlaşma Yapmak Mantıklı mı?
Evet, doğru müteahhit ve doğru sözleşme ile yapıldığında kat karşılığı anlaşmalar hâlâ avantajlıdır. Ancak arsanın gerçek değerinin iyi analiz edilmesi şarttır.
Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhitler en az kaç m² arsaya anlaşma yapar?
Genellikle 400 m² ve üzeri arsalar tercih edilir.
Küçük arsaya kat karşılığı olur mu?
İmar uygunsa mümkündür ancak şartlar daha sınırlı olur.
2026’da 1 daire için net kaç m² arsa gerekir?
Ortalama 500–700 m² arasıdır.
Arsa payı mı, daire sayısı mı önemlidir?
Her ikisi de önemlidir; ancak dairelerin m² ve konumu daha belirleyicidir.
Sonuç
2026 yılında müteahhitler, artan maliyetler nedeniyle daha temkinli anlaşmalar yapmaktadır. Müteahhitler kaç metrekareye bir daire verir? sorusunun net bir cevabı olmasa da, güncel piyasa koşullarında ortalama 500–700 m² arsaya 1 daire verilmesi en yaygın uygulamadır. Doğru analiz ve sağlam sözleşme ile arsa sahipleri için hâlâ kârlı bir modeldir.