2025’te 90 m² bir konutun anahtar teslim maliyeti; seçilen standarda göre ~2,43–5,85 milyon TL aralığına oturur. Kaba inşaat (temel+iskelet+duvar+çatı) için ise toplam ~1,80–2,34 milyon TL bandı görülebilir. Net rakam; plan sadeliği, zemin–subasman tipi, çatı çözümü, doğrama/yalıtım seviyesi ve MEP (mekanik–elektrik–sıhhi) standardına bağlıdır.
Rakamlar örnek/varsayımsal kılavuz niteliğindedir; şehir, tedarik ve proje özelindeki farklar için yerel keşif + yazılı teklif şarttır.
1) 2025 m² Başına Anahtar Teslim Aralıklar
| Seviye | Tanım | TL/m² |
|---|---|---|
| Ekonomik | Sade plan, standart kaplamalar, PVC doğrama | 27.000 – 35.000 |
| Standart | Dengeli malzeme, iyi yalıtım, 3 cam doğrama | 35.000 – 44.000 |
| Premium | Alüminyum doğrama, ısı pompası + yerden ısıtma | 48.000 – 65.000 |
Hızlı toplamlar (90 m²):
- Ekonomik: 2.430.000 – 3.150.000 TL
- Standart: 3.150.000 – 3.960.000 TL
- Premium: 4.320.000 – 5.850.000 TL
2) 2025 m² Başına Kaba İnşaat (Kıyas için)
| Kapsam | Açıklama | TL/m² |
|---|---|---|
| Geniş kapsam kaba | Temel + iskelet + kaba duvar + çatı | 20.000 – 26.000 |
Hızlı toplam (90 m²): 1.800.000 – 2.340.000 TL
“İskelet odaklı” daha dar kapsam tercih edilirse bant bir miktar düşebilir; tanımı sözleşmede netleştirin.
3) Subasman (Temel) için Hızlı Rehber
| Oturum Alanı (tek kat varsayımı) | Mütemadi + şap | Radye + bohçalama |
|---|---|---|
| 90 m² | 210.000 – 370.000 TL | 320.000 – 540.000 TL |
Yeraltı suyu, drenaj ve zemin iyileştirmeleri toplamı %8–15 artırabilir.
4) Örnek Bütçe Kırılımı — 90 m² Standart (Tek Kat)
Aşağıdaki kalemler standart seviyede yaklaşık dağılımı gösterir.
| Kalem | Tutar (TL) |
|---|---|
| Subasman (temel + drenaj) | 310.000 |
| Kaba taşıyıcı (kalıp + demir + beton + duvar) | 900.000 |
| Çatı (ısı/su yalıtımı + kaplama) | 270.000 |
| Dış cephe (mantolama + dış boya) | 200.000 |
| Doğrama (PVC, 3 cam) | 270.000 |
| MEP (mekanik + elektrik; kombi+radyatör/klima) | 390.000 |
| Mutfak + banyo setleri | 330.000 |
| İç bitişler (sıva–boya–zemin–iç kapılar) | 480.000 |
| Altyapı/çevre işleri (temel düzey) | 130.000 |
| Şantiye/genel gider | 100.000 |
| Proje–ruhsat–harç | 110.000 |
| Ara Toplam | 3.490.000 |
| Beklenmeyen (%10) | 349.000 |
| Önerilen Bütçe | ≈ 3.839.000 TL (≈ 42.650 TL/m²) |
Aynı evi ekonomik seçimlerle ~2,43–3,15 M TL, premium seçimlerle ~4,32–5,85 M TL bandında görebilirsiniz.
5) Tek Kat mı, 2×45 m² Dubleks mi?
- Tek kat (90 m² oturum): Erişilebilirlik yüksek; temel ve çatı metrajı görece yüksek.
- Dubleks (2×45 m²): Oturum küçüldüğü için subasman/çatı göreli düşer; ancak merdiven + düşey tesisat + cephe artar.
- Sonuç: Küçük metrajda çoğu projede m² maliyeti benzer veya dublekste hafif yükselebilir.
6) Maliyeti En Çok Etkileyen 9 Unsur
- Plan sadeliği ve aks tekrarı (çıkma/galeri yoksa kalıp–donatı verimi artar)
- Çatı formu (beşik/çelik panel daha ekonomik; kırıklı/kiremit üst banda taşır)
- Yalıtım kalınlığı + doğrama sınıfı
- Islak hacim sayısı (her ek banyo ciddi çarpandır)
- MEP standardı (kombi+radyatör ↔ ısı pompası + yerden ısıtma)
- Zemin koşulları (bohçalama, drenaj, dolgu)
- Şantiye erişimi (pompa, vinç, dar yol)
- Takvim (hızlı teslim = ek lojistik maliyet)
- Bölgesel işçilik/tedarik farkları
7) 2025 Birim Fiyat Rehberi (Özet Bantlar)
| Kalem | Birim | Bant (TL) | Not |
|---|---|---|---|
| Beton C25–C30 | m³ | 2.300 – 2.800 | Pompa hariç |
| Donatı malzeme | ton | 48.000 – 55.000 | |
| Donatı işçilik | ton | 8.000 – 11.000 | |
| Kalıp (tek yüz) | m² | 800 – 1.050 | |
| Duvar (bims/tuğla/gazbeton) | m² | 520 – 950 | Harç dâhil |
| Çatı (iskelet+örtü) | m² çatı | 2.400 – 5.800 | Malzemeye bağlı |
| Mantolama + dış boya | m² cephe | 300 – 600 | |
| PVC doğrama (3 cam) | m² doğrama | 5.500 – 7.500 | Alüminyum: 10.500 – 15.000 |
| Elektrik yenileme | m² | 2.400 – 3.200 | Kablo+pano+priz/anahtar |
| Sıhhi tesisat yenileme | m² | 2.400 – 3.800 | Boru+kolektör |
8) Zaman Çizelgesi (Tipik)
- Proje–ruhsat: 3–6 hafta
- Subasman: 1–2 hafta
- Kaba inşaat: 2–4 hafta
- MEP rough-in + kapama: 2–3 hafta
- İnce işler & montaj: 3–5 hafta
- Toplam: 7–16 hafta (iklim/tedarik/lojistiğe bağlı)
9) Ödeme (Hakediş) Planı Örneği
| Faz | Oran | İçerik |
|---|---|---|
| Proje–Ruhsat | %6–8 | Proje setleri, onaylar |
| Subasman | %10–15 | Temel, drenaj, bohçalama |
| Kaba İnşaat | %30–35 | İskelet + duvar |
| MEP Rough-in | %15–20 | Tesisat altyapıları |
| İnce İşler | %20–25 | Zemin, boya, mutfak–banyo |
| Teslim | %5–8 | Test–kontrol, eksik ayıklama |
10) Tasarruf İpuçları (Performanstan Ödün Vermeden)
- Dikdörtgen sade plan + tekrarlı aks
- Beşik çatı, standart oluk–dere detayları
- Standart doğrama ölçüleri (özel ölçüler maliyeti artırır)
- Mantolama + iyi doğrama (işletmede geri döner)
- Islak hacimleri optimize edin (adet/metraj)
- Mutfak–banyo paket anlaşmaları
- Nakliye–pompa planlaması (bekleme maliyetini azaltır)
- Numune onayı ve marka listesi ile sürprizleri önleyin
- %10–15 beklenmeyen payı ayırın
SSS — Sıkça Sorulan Sorular
1) 90 m² ev için en düşük anahtar teslim ne olur?
Ekonomik seçimlerle ~2,43–3,15 M TL (arsa hariç) gerçekçidir.
2) Kaba biterse ne kadar daha gerekir?
Standart anahtar teslime geçişte ~35–44 bin TL/m² ek bant görülebilir (seçimlere bağlı).
3) Tek kat mı, dubleks mi daha uygun?
Toplam maliyet benzer olabilir; dublekste merdiven ve cephe artar, temelde/çatıda tasarruf edersiniz.
4) Yerden ısıtma şart mı?
Şart değil; konfor ve verim için iyi. Bütçe kısıtlıysa kombi+radyatör/klima ile başlayın.
5) 3 cam doğrama almak zorunda mıyım?
Soğuk bölgelerde önerilir; ılıman bölgelerde kaliteli 2 cam da yeterli olabilir.
6) Fiyatlar neden oynak?
Demir, beton, doğrama ve lojistik maliyetleri dönemsel dalgalanır. Fiyat farkı maddesi ekleyin.
Sonuç
90 m² bir konutta 2025’te anahtar teslim m² maliyeti 27–65 bin TL aralığında; toplam ~2,43–5,85 M TL bandındadır. Kesin rakam için kısa bir şartname + metraj çıkarın ve sözleşmeye hakediş planı ile %10–15 beklenmeyen payını ekleyin.