80 m² betonarme ev maliyeti; planın sadeliği, zemin–subasman tipi, çatı çözümü, doğrama/yalıtım kalitesi ve MEP (mekanik–elektrik–sıhhi) standardına göre değişir. Aşağıdaki rakamlar örnek/varsayımsal olup bulunduğunuz şehirde yerel keşif ve tekliflerle mutlaka teyit edilmelidir.
Varsayımlar (Bu Rehber İçin)
- Alan: 80 m² brüt
- Tip: Tek kat (alternatif olarak 2×40 m² dubleks senaryosu ayrıca verildi)
- Sistem: Betonarme taşıyıcı, dış cephe mantolama
- Kapsam: Anahtar teslim (arsa ve abonelik bedelleri hariç) → temel + kaba + ince işler + MEP + doğrama + çatı + cephe + temel çevre işleri
- Çatı: Beşik çatı (teras çatı opsiyonunda detay maliyeti artar)
2025 m² Başına Anahtar Teslim Aralıklar
| Seviye | Tanım | TL/m² |
|---|---|---|
| Ekonomik | Sade plan, ekonomik kaplamalar | 27.000 – 35.000 |
| Standart | Dengeli malzeme & yalıtım | 35.000 – 44.000 |
| Premium | Üst sınıf doğrama, ısı pompası/yerden ısıtma vb. | 48.000 – 65.000 |
Hızlı toplamlar (80 m²):
- Ekonomik: 2,16 – 2,80 M TL
- Standart: 2,80 – 3,52 M TL
- Premium: 3,84 – 5,20 M TL
Not: Aynı kapsamla kıyaslayın. Bazı tekliflerde proje–ruhsat ve çevre işleri ayrıca yazılabilir.
Subasman (Temel) İçin Hızlı Rehber
| Oturum Alanı | Mütemadi + şap | Radye + bohçalama (riskli zemin) |
|---|---|---|
| 80 m² | 190.000 – 350.000 TL | 300.000 – 500.000 TL |
Yeraltı suyu ve drenaj gereksinimi toplamı %8–15 yukarı çekebilir.
Örnek Bütçe Kırılımı — 80 m² Standart (Tek Kat)
Aşağıdaki tablo, 80 m² standart seviyede anahtar teslim bir evin yaklaşık dağılımını gösterir.
| Kalem | Tutar (TL) |
|---|---|
| Subasman (mütemadi + şap + drenaj) | 260.000 |
| Kaba taşıyıcı (kalıp + demir + beton + duvar) | 820.000 |
| Çatı (ısı/su yalıtımı + kaplama) | 240.000 |
| Dış cephe (mantolama + dış boya) | 180.000 |
| Doğrama (PVC, 3 cam) | 240.000 |
| MEP (mekanik + elektrik, kombi+radyatör/klima) | 360.000 |
| Mutfak + banyo setleri | 320.000 |
| İç bitişler (sıva–boya–zemin–iç kapı) | 420.000 |
| Altyapı/çevre işleri (temel) | 120.000 |
| Şantiye/genel gider | 90.000 |
| Proje–ruhsat–harç | 130.000 |
| Ara Toplam | 3.180.000 |
| Beklenmeyen (%10) | 318.000 |
| Önerilen Bütçe | ≈ 3.498.000 TL (≈ 43.700 TL/m²) |
Aynı ev ekonomik seçimlerle ~2,16–2,8 M TL, premium seçimlerle ~3,84–5,2 M TL bandını görebilir.
Tek Kat mı, 2×40 m² Dubleks mi?
- Tek kat (80 m² oturum): Erişilebilirlik yüksek; temel maliyeti görece yüksek.
- Dubleks (2×40 m²): Oturum 40 m²’ye düştüğü için subasman ve çatı maliyeti düşer; ancak merdiven + tesisat dikey dağıtımı ve cephe alanı nedeniyle m² maliyeti aynı kalabilir veya biraz artabilir.
- Hızlı özet: Küçük metrajda tek kat çoğu zaman daha verimli ve konforlu.
Maliyeti En Çok Etkileyen 9 Unsur
- Plan sadeliği (çıkma/galeri yok → kalıp ve donatı verimi artar)
- Çatı tipi (beşik çatı çoğunlukla daha ekonomik ve sorunsuz)
- Yalıtım kalınlığı ve doğrama sınıfı
- Islak hacim sayısı (her ek banyo ciddi çarpan)
- MEP standardı (kombi+radyatör ↔ ısı pompası + yerden ısıtma)
- Zemin–drenaj (bohçalama gereksinimi)
- Şantiye erişimi (nakliye, pompa, vinç)
- Takvim (hızlı teslim = lojistik maliyeti)
- Bölgesel işçilik ve tedarik
Birim Fiyat Mantığı (2025 — Geniş Aralık)
- Beton (C25–C30, m³): 2.300 – 2.800 TL
- Donatı malzeme (ton): 48.000 – 55.000 TL • işçilik (ton): 8.000 – 11.000 TL
- Kalıp (tek yüz m²): 800 – 1.050 TL
- Duvar (bims/tuğla/gazbeton, m²): 520 – 950 TL
- Çatı (beşik, m² çatı alanı): 2.400 – 5.800 TL
- Mantolama + dış boya (m² cephe): 300 – 600 TL
Nihai metraj ve sınıflar projeye göre değişir.
Zaman Çizelgesi (Tipik)
- Proje–ruhsat: 3–6 hafta
- Subasman: 1–2 hafta
- Kaba inşaat: 2–4 hafta
- MEP rough-in + kapama: 2–3 hafta
- İnce işler & montaj: 3–5 hafta
- Toplam: 7–16 hafta (iklim/tedarik/lojistiğe bağlı)
Hakediş (Ödeme) Planı Örneği
| Faz | Oran | İçerik |
|---|---|---|
| Proje–Ruhsat | %6–8 | Proje setleri, onaylar |
| Subasman | %10–15 | Temel, drenaj/bohçalama |
| Kaba İnşaat | %30–35 | Taşıyıcı + duvar |
| MEP Rough-in | %15–20 | Mekanik–elektrik altyapı |
| İnce İşler | %20–25 | Zemin, boya, mutfak–banyo |
| Teslim | %5–8 | Test–kontrol, eksik ayıklama |
Tasarruf İçin 10 Uygulanabilir İpucu
- Dikdörtgen sade plan ve tekrarlı akslar
- Beşik çatı, standart oluk–dere detayları
- Standart kapı/pencere ölçüleri (özel imalattan kaçının)
- Mantolama + iyi doğrama (işletmede geri döner)
- Islak hacimleri minimum tutun
- Zeminlerde laminat + ıslak hacimde porselen
- Mutfak–banyo paket anlaşmaları
- Nakliye–pompa planlaması (bekleme maliyeti düşer)
- Numune onayı ile sürprizleri azaltın
- %10–15 beklenmeyen bütçe ayırın
SSS — Sıkça Sorulan Sorular
1) 80 m² ev için en düşük anahtar teslim ne olur?
Ekonomik seçimlerle ~2,16–2,8 M TL bandı (arsa hariç) gerçekçidir.
2) 3 cam doğrama şart mı?
Soğuk bölgelerde önerilir; sıcak bölgelerde kaliteli 2 cam yeterli olabilir.
3) Isı pompası/yerden ısıtma gerekli mi?
Zorunlu değil; konfor ve verim için iyi. Bütçe kısıtlıysa kombi+radyatör/klima ile başlayın.
4) Teras çatı mı beşik çatı mı?
Genellikle beşik çatı daha ekonomik ve riskleri düşüktür. Teras çatı iyi su detayı ister.
5) Ruhsat gerekir mi?
Büyük oranda evet. İl/ilçe idarenize danışın; proje ve onay süreçleri değişebilir.
6) Tek kat mı dubleks mi daha ucuz?
Toplam 80 m²’de tek kat genellikle daha verimli; dublekste merdiven + cephe artar.
7) İnce işler ne kadar tutar?
Seçime bağlıdır; kaba sonrası kalan paket m² başı ~16–35k TL aralığına çıkabilir.
8) Süre neden uzar?
Özel üretim/ithal malzeme, hava koşulları ve onay süreçleri takvimi etkiler.
9) Fiyatlar neden oynak?
Çelik/demir, beton, doğrama ve nakliye gibi girdiler sık dalgalanır. Fiyat farkı maddesi ekleyin.
10) En iyi teklifi nasıl kıyaslarım?
Aynı kapsam ve marka/ürün listesi ile; aksi hâlde kıyas sağlıksız olur.
Sonuç
80 m² betonarme bir ev, 2025’te 27–65 bin TL/m² aralığına göre 2,16–5,20 M TL bandında planlanabilir. Kesin rakam; plan sadeliği, yalıtım & doğrama, MEP standardı ve zemin–drenaj kararlarına bağlıdır. Kısa bir şartname + metraj ile en az 3 karşılaştırmalı teklif alın; sözleşmeye hakediş planı ve %10–15 beklenmeyen payı mutlaka yazın.