Giriş – Kısa Özet
200 m² arsaya kaç daire yapılabileceği sorusu, arsa sahibi olan veya küçük ölçekli bir yatırım planlayan kişilerin en çok merak ettiği konuların başında gelmektedir. Bu sorunun net bir cevabı yoktur; çünkü yapılabilecek daire sayısı imar durumu, emsal (KAKS), TAKS, kat sayısı, belediye yönetmelikleri ve otopark–yangın–merdiven şartları gibi birçok kritere bağlıdır. Ancak ortalama değerler üzerinden hesaplama yapıldığında fikir edinmek mümkündür.
Bu yazıda 200 m² bir arsaya kaç daire yapılabileceği detaylı şekilde ele alınacak, örnek hesaplamalar, tablolar ve sıkça sorulan sorular ile konu kapsamlı biçimde açıklanacaktır.
200 m² Arsa Nedir, Küçük mü?
200 m² arsa, müstakil konut için yeterli olabilse de apartman tipi yapılaşma için küçük ölçekli kabul edilir. Bu nedenle her metrekarenin doğru planlanması büyük önem taşır.
Küçük arsalar genellikle şu amaçlarla değerlendirilir:
- 2–3 katlı küçük apartman
- Tek daire + dubleks yapı
- Zemin + 1 veya zemin + 2 katlı bina
Daire Sayısını Belirleyen Temel Faktörler
200 m² arsaya kaç daire yapılacağını belirleyen ana unsurlar şunlardır:
- İmar durumu belgesi
- Emsal (KAKS) değeri
- TAKS (taban alanı katsayısı)
- Maksimum kat sayısı
- Çekme mesafeleri (ön, arka, yan bahçe)
- Otopark zorunluluğu
- Yangın merdiveni şartları
- Asansör gerekliliği
Bu kriterler belediyeden belediyeye farklılık gösterebilir.
Emsal (KAKS) Nedir?
Emsal (KAKS), arsanın toplam inşaat alanını belirleyen katsayıdır.
Örnek:
- Arsa: 200 m²
- Emsal: 1.50
- Toplam inşaat alanı: 200 × 1.50 = 300 m²
Bu alan, daireler + merdiven + ortak alanları kapsar.
200 m² Arsa İçin Örnek Hesaplamalar
Emsal 1.00 Olan Bir Arsada
- Toplam inşaat alanı: 200 m²
- Kat sayısı: 2
- Kat başına alan: 100 m²
Bu durumda:
- Her katta 1 daire olacak şekilde
- Toplam 2 daire yapılabilir
Emsal 1.50 Olan Bir Arsada
- Toplam inşaat alanı: 300 m²
- Kat sayısı: 3
- Kat başına alan: 100 m²
Bu durumda:
- Her katta 1 daire olacak şekilde
- Toplam 3 daire yapılabilir
Emsal 2.00 Olan Bir Arsada
- Toplam inşaat alanı: 400 m²
- Kat sayısı: 4
- Kat başına alan: 100 m²
Bu durumda:
- Her katta 1 daire olacak şekilde
- Toplam 4 daire yapılabilir
Not: Asansör ve yangın merdiveni zorunluluğu, daire sayısını düşürebilir.
Ortalama Daire Sayısı Tablosu
| Emsal (KAKS) | Kat Sayısı | Tahmini Daire Sayısı |
|---|---|---|
| 1.00 | 2 | 2 daire |
| 1.50 | 3 | 3 daire |
| 2.00 | 4 | 4 daire |
Bu tablo ortalama bir hesaplama sunar. Net sayı imar planına göre değişir.
200 m² Arsaya 2+1 mi 1+1 mi Yapılır?
Küçük arsalar için genellikle 1+1 veya küçük 2+1 daireler daha avantajlıdır.
- 1+1 daireler: 45–60 m²
- 2+1 daireler: 65–85 m²
Bu daire tipleri, satış ve kiralama açısından daha hızlı geri dönüş sağlar.
Otopark ve Asansör Etkisi
200 m² arsada:
- Kapalı otopark çoğu zaman alanı daraltır
- 4 kat ve üzeri yapılarda asansör zorunlu olabilir
- Yangın yönetmelikleri ortak alan ihtiyacını artırır
Bu durumlar daire sayısını doğrudan etkiler.
Belediye Onayı Neden Önemlidir?
Teorik hesaplamalar fikir verir; ancak kesin daire sayısını belirleyen tek merci belediyedir. İmar durumu belgesi alınmadan proje çizilmesi risklidir.
Sıkça Sorulan Sorular
200 m² arsaya en fazla kaç daire yapılır?
Emsal ve kat izni yüksekse teorik olarak 4 daire mümkündür; ancak her bölgede izin verilmez.
Asansör şart mı?
4 kat ve üzeri yapılarda çoğu belediyede zorunludur.
Otopark olmazsa olur mu?
Hayır. Otopark yönetmeliği gereği her daire için belirli sayıda otopark ayrılmalıdır.
Dubleks yapılabilir mi?
Evet. 200 m² arsada tek dubleks veya 2 dubleks yapılabilir.
Sonuç
200 m² arsaya kaç daire yapılır sorusunun cevabı, imar durumu ve belediye şartlarına bağlıdır. Ortalama olarak 2 ila 4 daire arasında bir yapılaşma mümkündür. Net sonuç için mutlaka imar durumu belgesi alınmalı ve profesyonel bir proje çalışması yapılmalıdır.