2 katlı 4 daireli küçük apartmanın maliyeti; daire metrekareleri, taşıyıcı sistem, çatı formu, doğrama–yalıtım seviyesi, MEP (mekanik–elektrik–sıhhi) standardı ve şantiye lojistiğine göre değişir. Aşağıdaki rakamlar örnek/varsayımsal olup şehrinizde yerel keşif ve yazılı tekliflerle teyit edilmelidir.
1) Hızlı Tanımlar – Kapsama Göre Neler Dahil?
- Kaba inşaat: Temel/subasman, kalıp–demir–beton, taşıyıcı duvarlar, çatı iskeleti/örtüsü, dış kabuk duvarlar, şantiye–İSG, vinç/pompa.
- Anahtar teslim: Kaba + mantolama/dış boya, doğrama, elektrik–sıhhi–mekanik tesisatlar, iç sıva–boya, zemin kaplamaları, iç kapılar, mutfak–banyo, armatürler, test ve devreye alma.
- Genelde hariç: Arsa, tapu/ruhsat harçları, mimari–statik–mekanik–elektrik projeleri (bazı tekliflerde dahil olabilir), kapsamlı peyzaj/otopark, çevre düzeni, asansör (talebe bağlı).
Not: 2 katlı binalarda asansör zorunlu olmayabilir; erişilebilirlik/konfor için isteğe bağlıdır.
2) Alan Varsayımları (Ön Hesap İçin)
Aşağıdaki tabloda daire net alanı değiştiğinde toplam yaklaşık brüt alan nasıl etkilenir gösterilmiştir. Küçük apartmanlarda Net→Brüt katsayı genelde 1,20–1,27 aralığındadır (merdiven, duvar kalınlıkları, tesisat şaftları, sirkülasyon).
| Senaryo | Net/Daire (m²) | Daire Sayısı | Toplam Net | Yaklaşık Brüt (Net × 1,25) |
|---|---|---|---|---|
| A | 70 | 4 | 280 | ≈ 350 m² |
| B | 90 | 4 | 360 | ≈ 450 m² |
| C | 110 | 4 | 440 | ≈ 550 m² |
Ortak alanlar çok genişse brüt değer daha da artabilir.
3) 2025 m² Başına Maliyet Aralıkları (Arsa Hariç)
Anahtar Teslim (dış cephe + iç bitişler dahil)
| Seviye | Kısa Tanım | TL/m² |
|---|---|---|
| Ekonomik | Sade plan, PVC 3 cam, standart mantolama | 28.000 – 34.000 |
| Standart | İyi yalıtım, kaliteli iç malzeme, verimli MEP | 34.000 – 46.000 |
| Premium | Alüminyum doğrama, ısı pompası + yerden ısıtma, büyük açıklıklar | 50.000 – 70.000 |
Kaba İnşaat (temel + iskelet + kaba duvar + çatı)
| Kapsam | TL/m² |
|---|---|
| Geniş kapsam kaba | 20.000 – 26.000 |
4) Hızlı Toplamlar (Üç Senaryo)
Aşağıda yaklaşık brüt alana göre anahtar teslim toplam aralıklar verilmiştir:
| Senaryo | Yaklaşık Brüt | Ekonomik | Standart | Premium |
|---|---|---|---|---|
| A (4×70 net) | ≈ 350 m² | 9,8 – 11,9 M TL | 11,9 – 16,1 M TL | 17,5 – 24,5 M TL |
| B (4×90 net) | ≈ 450 m² | 12,6 – 15,3 M TL | 15,3 – 20,7 M TL | 22,5 – 31,5 M TL |
| C (4×110 net) | ≈ 550 m² | 15,4 – 18,7 M TL | 18,7 – 25,3 M TL | 27,5 – 38,5 M TL |
Sadece kaba inşaat için 450 m² brütte: ≈ 9,0 – 11,7 M TL bandı (20–26k TL/m²).
5) Örnek Bütçe Kırılımı — Senaryo B (4×90 net → ≈ 450 m² brüt), Standart
Ortalama 42.000 TL/m² kabulüyle baz toplam ≈ 18.900.000 TL. Aşağıdaki dağılım tipik bir küçük apartman için kılavuzdur:
| Kalem | Pay | Tutar (TL) |
|---|---|---|
| Subasman (radye/şerit + bohçalama + drenaj) | %7 | 1.323.000 |
| Taşıyıcı iskelet (kalıp+demir+beton) | %24 | 4.536.000 |
| Dış/iç kaba duvarlar | %8 | 1.512.000 |
| Çatı (ısı/su yalıtımı + kaplama) | %5 | 945.000 |
| Dış cephe (mantolama + boya) | %4 | 756.000 |
| Doğrama (PVC 3 cam/akıllı cam seçimi) | %6 | 1.134.000 |
| MEP (mekanik + elektrik + sıhhi) | %18 | 3.402.000 |
| İç bitişler (sıva–boya–zemin–iç kapı) | %18 | 3.402.000 |
| Merdiven + küpeşte + yangın ekipmanları | %2 | 378.000 |
| Asansör (isteğe bağlı)* | %2 | 378.000 |
| Şantiye/lojistik/İSG | %3 | 567.000 |
| Proje–ruhsat–harç | %1,5 | 283.500 |
| Genel gider | %1,5 | 283.500 |
| Baz Toplam | %100 | 18.900.000 |
| Beklenmeyen (%10) | — | 1.890.000 |
| Önerilen Bütçe | — | ≈ 20.790.000 TL |
* 2 katlı binalarda asansör opsiyonel; eklendiğinde maliyet +~300–900 bin TL seviyesinde değişir (kuyu betonarme, makine, montaj, elektrik, yangın butonu dâhil).
6) Maliyeti En Çok Etkileyen 10 Unsur
- Plan sadeliği ve aks tekrarı (kırık kütle/çıkmalar kalıp–donatı verimini düşürür)
- Çatı formu (beşik/çelik panel daha ekonomik; kırıklı/kiremit üst banda taşır)
- Yalıtım kalınlığı + doğrama sınıfı (işletme gideri açısından uzun vadeli kazanç)
- Isıtma/soğutma (kombi+radyatör ↔ ısı pompası + yerden ısıtma)
- Islak hacim sayısı (her ek banyo ciddi çarpan)
- Zemin–drenaj koşulları (bohçalama, perde yalıtımı, drenaj)
- Şantiye erişimi (pompa, vinç, dar sokak, kat adedi)
- Malzeme seçimi (porselen ebatı, zemin türü, mutfak/banyo kalite seviyesi)
- Takvim (hızlı teslim talebi çoğunlukla ek maliyet)
- Asansör kararı (opsiyonel; toplamı %1–3 etkileyebilir)
7) Birim Fiyat (2025 – Özet Bantlar)
- Beton (C25–C30, m³): 2.300 – 2.800 TL
- Donatı malzeme (ton): 48.000 – 55.000 TL • işçilik (ton): 8.000 – 11.000 TL
- Kalıp (tek yüz m²): 800 – 1.050 TL
- Duvar (bims/tuğla/gazbeton m²): 520 – 950 TL
- Çatı (m² çatı alanı): 2.400 – 5.800 TL
- Mantolama + dış boya (m² cephe): 300 – 600 TL
- Doğrama (PVC 3 cam m²): 5.500 – 7.500 TL • Alüminyum m²: 10.500 – 15.000 TL
Kesin metraj ve sınıflar projeye bağlıdır.
8) Zaman Çizelgesi (Tipik)
- Proje–ruhsat: 4–8 hafta
- Subasman: 1–2 hafta
- Kaba inşaat: 3–6 hafta
- MEP rough-in + kapama: 3–4 hafta
- İç bitişler: 4–8 hafta
- Toplam: 11–28 hafta (iklim/tedarik/lojistik etkiler)
9) İhale ve Sözleşme İpuçları
- Kapsam listesini açık yazın: temel, iskelet, duvar, çatı, doğrama, mantolama, MEP, iç bitişler, merdiven, asansör (varsa), şantiye/lojistik.
- Metraj cetveli: m³ beton, ton donatı, m² kalıp/duvar/çatı/cephe, adet doğrama, m² zemin kaplaması.
- Numune onayı: seramik, kapı, armatür, mutfak–banyo.
- Ödeme planı (hakediş) örneği: Subasman %10–15 • Kaba %30–35 • Çatı+Cephe %12–18 • MEP %12–15 • İç Bitişler %18–22 • Teslim %5–8.
- Fiyat farkı–beklenmeyen: En az %10–15 yedek bütçe.
SSS — Sıkça Sorulan Sorular
1) 2 katlı 4 daire için en düşük anahtar teslim ne olur?
Daire başı 70–90 m² net bandında, ekonomik seçimlerle ≈ 9,8–15,3 M TL toplam (arsa hariç) mümkündür.
2) Kaba inşaat bitince ne kadar daha gerekiyor?
Standart anahtar teslim seviyeye geçişte tipik olarak +14–44 bin TL/m² aralığı görülür (seçimlere bağlı).
3) Asansör şart mı?
Yönetmelik ve erişilebilirlik hedeflerine göre değişir; 2 katlı yapılarda çoğu zaman opsiyoneldir. Eklendiğinde ~300–900 bin TL ilave öngörün.
4) Dubleks mi, tek kat daire planı mı?
Planın sadeliği önemli. Tek tip daire ve tekrarlı akslar inşaat verimini artırır.
5) Isı pompası ve yerden ısıtma değer mi?
İlk yatırım yüksek; konfor ve işletmede avantaj sağlar. Bütçeye göre fazlandırılabilir.
6) Fiyatlar neden çok oynak?
Demir, beton, doğrama ve nakliye başta olmak üzere girdiler dalgalıdır. Sözleşmeye fiyat farkı maddesi ekleyin.
7) Ruhsat ve projeler?
Genelde işverene aittir; ancak anahtar teslim anlaşmalarda dahil olabilir. Sözleşmede açık yazın.
Sonuç
2 katlı 4 daireli bir yapıda 2025’te anahtar teslim m² maliyeti 28–70 bin TL aralığında; toplam maliyet yaklaşık brüt alana bağlı olarak ~9,8–38,5 M TL bandında değişir. Kesin rakam için kısa bir şartname + metraj hazırlayın ve kontrata hakediş planı ile %10–15 beklenmeyen payını ekleyin.