2025 yılı itibarıyla 120 m² dubleks bir evin anahtar teslim maliyeti; konum, malzeme seviyesi ve işçilik kalitesine göre 2.000.000 TL – 4.200.000 TL aralığında değişir.
Sadece kaba inşaat için tipik aralık 1.100.000 TL – 1.600.000 TL’dir. (Ruhsat, proje, dış çevre düzeni, zemin iyileştirme ve lüks seçimler bu rakamları yukarı taşır.)
120 m² Dubleks Neyi İfade Eder?
- Toplam kapalı alan: Genellikle 120 m² (ör. 60 m² taban × 2 kat).
- Brüt–net farkı: Brüt alan; duvar, şaft ve ortak sirkülasyonları içerir. Net kullanım alanı brüte göre %15–25 daha düşük olabilir.
- Arsa etkisi: TAKS, emsal (E/KAKS), çekme mesafeleri ve Hmax (yükseklik/kat sınırı) projeyi şekillendirir.
Maliyeti Belirleyen Temel Faktörler
- Yapı sistemi: Betonarme, çelik, prefabrik/modüler.
- Malzeme seviyesi: Ekonomik / Orta / Lüks (pencere, ısıtma, kaplama, mutfak-banyo).
- Zemin ve temel: Zayıf zemin, yüksek yeraltı suyu, eğimli arsa → temel bedeli artar.
- Cephe ve çatı: Taş/kompozit cephe, yüksek yalıtım, çatı örtüsü (kiremit, shingle, panel).
- Mekanik–elektrik: Yerden ısıtma, ısı pompası, VRF, akıllı ev otomasyonu.
- Bölge/işçilik: Şehir–kırsal farkı, ustalık kalitesi, lojistik mesafe.
- Dış çevre: Teras, veranda, peyzaj, istinat, otopark, sundurma gibi ekler.
2025 Ortalama Maliyet Tablosu
Aşağıdaki kalemler 120 m² dubleks için tahmini ve geniş aralıktadır.
| Kalem | Açıklama | Tahmini Aralık (TL) |
|---|---|---|
| Ruhsat & Projeler | Mimari, statik, MEP, belediye harçları | 80.000 – 200.000 |
| Kazı–Dolgu–Temel | Hafriyat, radye/mütemadi temel | 180.000 – 380.000 |
| Kaba İnşaat | Beton, demir, kalıp, duvar | 900.000 – 1.300.000 |
| Çatı Sistemi | İskelet + örtü + ısı/su yalıtımı | 160.000 – 320.000 |
| Pencere/Doğrama | PVC/Alüminyum, ısıcam | 120.000 – 280.000 |
| Elektrik & Zayıf Akım | Kablo, pano, aydınlatma | 120.000 – 260.000 |
| Sıhhi Tesisat & Isıtma | Tesisat, kombi/ısı pompası, radyatör/yerden ısıtma | 200.000 – 500.000 |
| İç Kaplamalar | Sıva, boya, seramik, parke | 250.000 – 600.000 |
| Mutfak & Banyo | Dolaplar, tezgâh, vitrifiye | 200.000 – 500.000 |
| Dış Cephe | Mantolama, kaplama, boyalar | 150.000 – 400.000 |
| Merdiven | Beton/ahşap/metal + korkuluk | 70.000 – 200.000 |
| Peyzaj & Çevre | Yürüyüş yolu, bahçe, otopark | 120.000 – 350.000 |
| Genel Toplam (anahtar teslim) | — | 2.000.000 – 4.200.000 |
Not: Aralıklar; bölge, marka seçimi ve tasarım zorluğuna göre bilinçli olarak geniş bırakılmıştır.
Örnek Fiyatlandırma: Ekonomik vs. Orta/Lüks
Senaryo A — Ekonomik Betonarme (60+60 m², 3+1)
- m² birim: 16.500 – 19.500 TL/m²
- 120 m² × (16.5k–19.5k) → 1.980.000 – 2.340.000 TL
- Ekler (peyzaj, pergola, basit veranda, ufak duvar işleri): 120.000 – 250.000 TL
- Tahmini toplam: 2.100.000 – 2.600.000 TL
Seçimler: PVC doğrama, kombi + panel radyatör, standart seramik/laminat, mantolama 4–5 cm, hazır mutfak.
Senaryo B — Orta/Lüks Betonarme (60+60 m², 3+1)
- m² birim: 21.000 – 30.000 TL/m²
- 120 m² × (21k–30k) → 2.520.000 – 3.600.000 TL
- Ekler (veranda/teras, otomasyon, peyzaj, otopark): 250.000 – 600.000 TL
- Tahmini toplam: 2.800.000 – 4.200.000 TL
Seçimler: Alüminyum doğrama, yerden ısıtma + ısı pompası, granit/seramik, 6–8 cm mantolama, özel tasarım mutfak, cam korkuluk.
Alternatif — Çelik Konstrüksiyon
- m² birim: 18.000 – 28.000 TL/m²
- Anahtar teslim: 2.160.000 – 3.360.000 TL (+ dış çevre 120.000 – 400.000 TL)
- Avantaj: Hızlı kurulum, yüksek deprem dayanımı, kuru yapım.
- Dikkat: Cephe/yalıtım paketleri ve iç kaplamalar paket içeriklerine göre değişir.
Metraj ve Hızlı Hesap Mantığı
Kaba inşaat için pratik yaklaşım (yaklaşık):
- Beton: 90–120 m³
- Donatı çeliği: 9–14 ton
- Kalıp/İskele: 400–600 m² yüzey
- Tuğla/Bims: 110–160 m² duvar (açıklıklara bağlı)
- Çatı alanı: 70–90 m² (saçak dahil)
Birim fiyatlar bölgeye göre değişir; proje ve zemin etüdü kesin metrajı belirler.
Zaman Çizelgesi ve Süre Yönetimi
- Proje + ruhsat: 2–6 hafta
- Kaba inşaat: 6–10 hafta
- İnce işler & montajlar: 8–14 hafta
- Toplam hedef: 4 – 8 ay (iklim, tedarik ve iş gücüne bağlı)
Kritik ipuçları
- Tedarik zinciri (pencere, mutfak, seramik) için erken sipariş.
- Islak hacim detayları ve şap–seramik geçişlerinde şantiye koordinasyonu.
- Isı yalıtımı + pencere seçimleri enerji faturası üzerinde kalıcı etki yapar.
Maliyeti Azaltmanın 10 Yolu
- Basit kütle (dikdörtgen plan, çıkma/erkersiz) tercih edin.
- Standart ölçülerde kapı, pencere, dolap seçin.
- Islak hacimleri gruplayın (tesisat kısalır).
- Zemin kaplamada yerli, dayanıklı ürünler.
- Kombili sistem + panel radyatör (yerden ısıtmaya göre daha düşük ilk yatırım).
- Mantolamada optimum kalınlık (6–8 cm) + U-değeri güçlü doğrama.
- Çatı örtüsünde shingle/metal panel gibi ekonomik çözümler.
- Aydınlatmada planlı hat + LED armatür (enerji verimliliği).
- Peyzajı kademeli tamamlayın (önce sert zemin, sonra bitkisel).
- Sözleşme ve metraj netliği; değişiklik siparişlerini minimize edin.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1) Kaba inşaat ile anahtar teslim farkı nedir?
Kaba inşaat; temel, taşıyıcı sistem, çatı ve duvarları kapsar. Anahtar teslim; tüm iç–dış kaplamalar, tesisatlar, mutfak–banyo ve boyayı içerir.
2) 120 m² dublekste merdiven maliyeti ne kadar etkiler?
Malzemeye göre 70.000 – 200.000 TL. Cam/metal korkuluk ve ahşap basamaklar bedeli artırır.
3) Yerden ısıtma şart mı?
Şart değil; konforludur ama ilk yatırım yüksek. Kombi + panel radyatör ekonomik alternatiftir.
4) Çelik mi betonarme mi daha hızlı?
Çelik ve modüler sistemler genellikle daha hızlıdır (kuru yapım). Betonarme sahada daha fazla süre ister.
5) Arsam eğimli; maliyeti nasıl etkiler?
İstinat, temel derinliği ve kazı–dolgu artar; bütçede %5–15 ek yük getirebilir.
6) Enerji verimli bir dubleks için nereden başlamalıyım?
Isı yalıtımı, kaliteli doğrama, ısıtma sistemi seçimi ve hava sızdırmazlığı en büyük etkiyi yapar.
7) İç mimari dâhil mi?
Anahtar teslim paketlerde temel sabit mobilyalar (mutfak, banyo) dahil; özel tasarım ve hareketli mobilyalar genellikle hariçtir.
8) Ruhsat zorunlu mu?
İmar durumuna bağlı olarak evet. Belediyenizden imar durumu ve plan notlarını mutlaka alın.
Kısa Özet
- 120 m² dubleks evin 2025 anahtar teslim maliyeti: 2.000.000 – 4.200.000 TL.
- Kaba inşaat için geniş aralık: 1.100.000 – 1.600.000 TL.
- Yapı sistemi, malzeme seviyesi, zemin ve bölge fiyatları bütçeyi belirler.
- Zaman planı gerçekçi biçimde 4–8 ay.
- Net teklif için proje–metraj–keşif zorunludur.