100 metrekare dubleks ev maliyeti sorusunun tek bir doğru cevabı yok; arsa durumu, malzeme kalitesi, işçilik ve bölgesel fiyatlara göre değişir. Bu rehberde; net/brüt alan ayrımı, kalem kalem maliyet kırılımı, örnek bütçe tablosu, tasarruf ipuçları ve SSS ile yapım kararını netleştirecek pratik bir çerçeve sunuyoruz. Rakamlar örnek/varsayımsal olup, yerel fiyat teklifleriyle mutlaka teyit edilmelidir.
Hangi Metre Kare? Net mi Brüt mü?
- Net alan: İçten ölçülen, duvar kalınlıkları, boşluklar ve tesisat şaftları hariç kullanılabilir alan.
- Brüt alan: Dıştan ölçülen, duvar kalınlıkları ve ortak alan payları dâhil.
- Bu yazıda varsayım: 100 m² brüt (50 m² zemin + 50 m² üst kat), 2 banyo, 1 mutfak, 2–3 oda, 1 salon, iç bağlantı merdiveni.
Not: Arsa bedeli, mobilya/elektronik, iç tasarım aksesuarları ve vergi/harçlar aksi belirtilmedikçe dâhil değildir.
Dubleks Ev Maliyetini Belirleyen Başlıca Faktörler
- Taşıyıcı sistem ve zemin durumu: Radye temel, zemin iyileştirme ihtiyacı.
- Çatı tipi: Beşik/teras çatı, ısı–su yalıtımı kalınlıkları.
- Cephe malzemesi: Mantolama kalınlığı, kaplama (kompozit, doğal taş, sıva).
- Mekanik–elektrik standardı: Isı pompası/klima, yerden ısıtma, enerji verimliliği sınıfı.
- İç bitiş kalitesi: Seramik/parkeler, mutfak–banyo markaları, iç kapı/merdiven kalitesi.
- İş programı ve şantiye koşulları: Ulaşım, vinç/iş makinesi erişimi, nakliye.
- İzin–proje kalemleri: Statik/mimari/elektrik–mekanik projeler, belediye ruhsat süreçleri.
TL/m² Aralıkları (Arsa Hariç, Anahtar Teslim Yaklaşımı)
Aşağıdaki yaklaşık aralıklar, ortalama koşullarda tipik seçimler düşünülerek verilmiştir:
- Ekonomik seviye: 31.000 – 38.000 TL/m²
- Standart seviye: 40.000 – 47.000 TL/m²
- Premium seviye: 55.000 – 75.000 TL/m²
100 m² brüt dubleks için kabaca toplam:
Ekonomik 3,1–3,8 M TL, Standart 4,0–4,7 M TL, Premium 5,5–7,5 M TL (arsa ve vergiler hariç, örnek).
Kalem Kalem Maliyet Kırılımı (Standart Senaryo Örneği)
Aşağıdaki tablo örnek olup, miktarlar tipik bir 100 m² dublekse göre varsayımsal değerlerle düzenlenmiştir.
| Kalem | Birim | Birim Fiyatı (TL) | Miktar | Tutar (TL) | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Kaba inşaat (betonarme, temel, duvar) | m² | 11.000 | 100 | 1.100.000 | Radye temel varsayımı |
| Mekanik & Elektrik (tesisatlar) | m² | 5.000 | 100 | 500.000 | Yerden ısıtma + VRF opsiyonu hariç |
| Çatı sistemi (ısı/su yalıtım dahil) | paket | — | 1 | 160.000 | Beşik çatı |
| Dış cephe & mantolama | paket | — | 1 | 180.000 | 5–6 cm EPS varsayımı |
| Pencere & cam (ısıcam, PVC/Alüminyum) | paket | — | 1 | 220.000 | Orta sınıf doğrama |
| İç kapılar & merdiven | paket | — | 1 | 170.000 | Ahşap kapı + metal/ahşap merdiven |
| Zemin kaplamaları (seramik/laminat) | m² | — | 100 | 140.000 | Islak hacim seramik, oda laminat |
| Boya–sıva–alçı | paket | — | 1 | 120.000 | İç boya 2 kat |
| Mutfak dolap–tezgâh–ankastre | paket | — | 1 | 220.000 | Orta sınıf set |
| Banyo–WC (2 adet) | adet | 130.000 | 2 | 260.000 | Seramik, vitrifiye, duş |
| Elektrikli cihazlar (kombin dışı) | paket | — | 1 | 120.000 | Beyaz eşya dahil değil |
| Aydınlatma armatürleri | paket | — | 1 | 60.000 | İç/dış temel aydınlatma |
| Peyzaj–teras–çit | paket | — | 1 | 180.000 | Basit düzenleme |
| Genel gider–şantiye kurulumu | paket | — | 1 | 70.000 | Güvenlik–temizlik vb. |
| Ara Toplam | 3.500.000 | ||||
| Mimari–mühendislik–ruhsat (~%8) | oran | — | — | 280.000 | Projeler + belediye süreçleri |
| Altyapı bağlantıları (su, kanal, elektrik) | paket | — | 1 | 80.000 | Kurumlara göre değişir |
| Ara Toplam + Proje/Altyapı | 3.860.000 | ||||
| Beklenmeyen gider (≥%10 önerilir) | oran | — | — | 386.000 | Fiyat dalgalanması/ek iş |
| Genel Toplam (Örnek) | 4.246.000 TL | Arsa hariç, mobilya hariç |
Uyarı: Marka–model değişimleri, işçilik kalitesi, zemin güçlendirme, enerji sınıfı yükseltmeleri (ısı pompası, 3 cam, kalın mantolama vb.) toplamı hızla artırabilir/azaltabilir.
Dubleks Evler İçin Özel Kalemler (Gözden Kaçmasın)
- İç bağlantı merdiveni: Malzeme (metal/ahşap/cam) ve işçilik maliyeti tek katlı evlere göre ek maliyet.
- Ses–ısı yalıtımı: Katlar arası darbe sesi, çatı altı ısı kayıpları için ekstra yalıtım.
- Isıtma zonlaması: İki kat için ayrı termostat/sirkülasyon grubu önerilir.
- Banyo sayısı: İki banyo, ıslak hacim metrajıyla maliyeti artırır.
- Çatı penceresi/teras: Ek su yalıtımı ve doğrama detayları.
Ödeme Planı (Hakediş) Önerisi
| Faz | Yüzde | Kapsam |
|---|---|---|
| Proje–ruhsat | %5–8 | Mimari/statik/MEP projeler, ruhsat harçları |
| Kaba inşaat | %30–40 | Temel, taşıyıcı sistem, duvarlar |
| Mekanik–elektrik | %15–20 | Tesisatlar, ısıtma/soğutma altyapısı |
| İnce işler | %20–25 | Zemin, kapılar, boya, banyo/mutfak |
| Cephe–çatı–doğrama | %10–12 | Mantolama, çatı, pencere |
| Peyzaj–teslim | %5–8 | Dış düzenleme, test–kontrol, geçici kabul |
Not: Ödemeleri tamamlanan iş metrajına bağlamak; geçici–kesin kabul tutanaklarıyla ilerlemek riskleri azaltır.
Maliyeti Düşürme Stratejileri
- Proje optimizasyonu: Taşıyıcı aks düzeni sade ve tekrarlı olursa beton–demir tüketimi azalır.
- Standart modül: Kapı–pencere ölçülerini standart tutarak özel üretim maliyetini düşürün.
- Malzeme paketleri: Mutfak/banyo/zeminde toplu alım indirimlerini kovalayın.
- Enerji verimliliği: Kalın mantolama + iyi doğrama ilk yatırım eklese de işletme giderini düşürür.
- Aşamalı tedarik: Önce kabuğu bitirin; dekoratif kaplamaları bütçeye göre fazlandırın.
- Net şartname: Marka/model/adet listeleri net olsun; şantiyede sürprizler maliyeti büyütür.
Zaman Planı (100 m² Dubleks İçin Tipik)
- Proje & ruhsat: 4–10 hafta
- Kaba inşaat: 4–8 hafta
- MEP rough-in: 2–4 hafta
- İnce işler & montajlar: 6–10 hafta
- Peyzaj & teslim: 1–3 hafta
İklim, tedarik ve denetim süreçleri süreleri etkiler. Paralel imalat planlaması toplam süreyi kısaltır.
Kısa Kontrol Listesi
- Net/brüt alan ve oda–banyo sayısı kesinleşti
- Zemin etüdü ve temel sistemi onaylandı
- Isıtma–soğutma ve enerji sınıfı hedefi belirlendi
- Malzeme/marka şartnamesi yazıldı
- Hakediş–ödeme planı imza altına alındı
- %10–15 beklenmeyen bütçe ayrıldı
- Garanti ve servis şartları yazılı
Üç Senaryo ile Hızlı Karşılaştırma
| Seviye | TL/m² | 100 m² Toplam (Arsa Hariç) | Kime Uygun? |
|---|---|---|---|
| Ekonomik | 31.000–38.000 | 3,1–3,8 M TL | Temel kalite, sade çözümler |
| Standart | 40.000–47.000 | 4,0–4,7 M TL | Dengeli kalite–fiyat, uzun ömür |
| Premium | 55.000–75.000 | 5,5–7,5 M TL | Yüksek verim, üst sınıf bitişler |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1) Fiyata Arsa dâhil mi?
Bu çalışmadaki tüm senaryolar arsa hariçtir. Arsa maliyeti, lokasyona ve imar durumuna göre çok değişkendir.
2) 100 m² dubleks için kaba inşaat kaç TL tutar?
Örneğimizde ~1.100.000 TL varsayıldı. Zemin iyileştirme, temel tipi ve taşıyıcı akslara göre artabilir/azalabilir.
3) Yerden ısıtma mı, radyatör mü?
Yerden ısıtma ilk yatırımda daha yüksek; konfor ve enerji verimliliği avantajı var. Radyatör ekonomik başlar; doğru tesisatla verimli çalışır.
4) Isı yalıtım kalınlığı maliyeti ne kadar etkiler?
Mantolama kalınlığının artması ilk yatırımı bir miktar artırır fakat ısınma/soğutma giderlerini düşürerek toplam sahip olma maliyetini iyileştirir.
5) Çatı mı teras mı daha ucuz?
Basit teras çatı uygulaması bazı durumlarda ekonomik olabilir; ancak su yalıtımı ve ısı köprüleri iyi çözülmezse bakım maliyeti yükselir.
6) Mutfak ve banyo bütçesini nasıl kontrol ederim?
Erken aşamada marka/model listesi çıkarın, paket teklif alın. Tezgâh (kompakt laminat/çimstone/granit) seçimi toplamı ciddi etkiler.
7) Beklenmeyen gider payı şart mı?
Evet. Fiyat dalgalanmaları ve proje değişiklikleri için en az %10–15 karşılık ayırın.
8) Ruhsat ve projeler toplamın kaçını oluşturur?
Genellikle %6–10 bandındadır. Proje kapsamı ve belediye harçlarına göre değişir.
9) Enerji verimliliği yatırımları geri döner mi?
Kaliteli doğrama + iyi mantolama + verimli ısıtma sistemiyle işletme giderleri düşer; orta-uzun vadede kendini amorti eder.
10) Teslim süresi ortalama ne kadar?
Koşullara göre değişmekle birlikte 100 m² dubleks için 3–6 ay bandı yaygındır.